[摘要] 2016年，去库存是整个楼市的任务，尤其是贺州等中小城市更是重中之重。三月份以来，一二线城市房价不断上涨，“日光盘”更是屡见不鲜，然而，全国都是如此嘛？并不是，贺州等城市仍然背负着较大的库存任务，据中指研究院检测的13个重点城市来来，2016年上半年，这13个城市去化率均值为74%，也就意味着近7成的住宅被卖光。贺州去库存何时才能这么快呢？
2016年，去库存是整个楼市的任务，尤其是贺州等中小城市更是重中之重。三月份以来，一二线城市房价不断上涨，“日光盘”更是屡见不鲜，然而，都是如此嘛？并不是，贺州等城市仍然背负着较大的库存任务，据中指研究院检测的13个重点城市来来，2016年上半年，2016年上半年，13个重点城市住宅类项目共计开盘1157次，推出房源近21万套，去化率均值为74%，也就意味着近7成的住宅被卖光。贺州去库存何时才能这么快呢？
贺州不淡定了 13个重点城市超7成住宅卖光
值得注意的是，在这13个城市中，上半年共有102个项目开盘售罄，售罄项目集中在武汉和北京、其中武汉多，占24个。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，2016年上半年，政策宽松趋稳，各地需求集中释放推动市场整体高位运行。当前一线城市成交相对放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。展望下半年，房地产调控继续因城施策，全年量价平稳增长，一方面热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面市场库存总量仍较大，去库存仍是下半年市场主基调。
超七成住宅被卖光
宽松的调控政策给房地产市场回暖创造了条件，但一线城市和部分二线城市依然是楼市回暖主战场，尤其是住宅业态，过去一般约60%的去化率，在今年的热点城市升级至超过70%，甚至达到80%。
数据显示，2016年上半年，13个重点城市住宅类项目推出房源21万套，其中一线城市上海开盘量，共计开盘116次；二线城市中南京、杭州开盘次数较多，分别为182次和143次。南昌、成都开盘量相对较少。整体来看，今年上半年去化水平明显高于去年同期。
分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。天津上半年市场供需两旺，去化效果非常好，上半年平均去化率均高达94%以上。此外，杭州、深圳和上海上半年平均去化率超过八成。而宁波、重庆平均去化率为48%，在监测城市中开盘去化率较差。
更重要的是，在13个重点城市中，共计有102个项目开盘即成“日光盘”，其中，武汉日光24个项目，北京日光23个项目。在武汉，恒大常青花园开盘推出近1600套房源，全部售罄。6月10日，深圳鸿荣源壹城中心推出1046套房源，3000组客户来抢，成交价每平方米高达5.5万元。在日光盘中，单价是上海大宁金茂府，以9.2万元╨平方米开盘当日售罄222套房源。
注意到，在上述日光盘排行榜中，多个项目出现3组以上客户抢一套房的局面。鉴于此，这些项目对开盘的定价整体持续上涨。
事实上，鉴于上半年楼市有所升温，重点城市新建住宅开盘定价随市而动。在上述13个城市中，超九成新建住宅项目开盘价选择高开或平开，而受库存压力和结构性影响，仅8%的项目价格下调。如深圳的半岛城邦三期，4月9日三期开盘，价格较上次开盘均价下降超一成。
监测数据显示，上半年超八成城市新开盘项目价格以上涨为主（加推盘与上次开盘相比，纯新盘与周边同类3个以上项目均值相比），平均涨幅为7.1%。从新开盘项目定价占比情况来看，2016年上半年约65.6%的项目较上次开盘（或较周边）价格上涨，26.3%的项目价格与上次开盘（或较周边）持平。不过，二季度高开的项目占比较一季度下降4.4个百分点，而持平和低开项目占比分别提高了3.3个和1个百分点，主要是由于二季度房企趁销售旺季加大推盘力度，部分项目为吸引客户放缓调价节奏。
分城市来看，上半年上海、武汉改开项目占比较大，采取涨价策略的开盘项目占比超过八成；深圳、重庆等城市采取低开策略的开盘项目占比，超过两成。
除了开盘定价上涨外，从去化产品类型来看，市场仍以刚需类楼盘销售为主旋律。
数据显示，63.7%的楼盘主要针对置业或改善的刚需类产品户型，26%的项目主要面向中高端改善型需求，10.3%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房人，刚需类项目平均去化率超七成。
另外，从今年上半年销售金额房企，尤其是已经达到千亿元规模的房企，一线城市对其销售贡献度普遍较高，以万科为例，通过二级市场收购或合作开发等模式，万科继续深耕一线城市楼市，预计深圳、上海和北京这3个城市今年全年可实现1000亿元的销售金额。
在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势；市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。
（贺州房天下）
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